今年国庆黄金周，恰逢有关部委出台调控房地产市场一系列新政策，房地产行业期待的“金九银十”还有戏吗？业内人士普遍认为，新政对楼市影响还是比较大的，比如外地客买房更加理性、小户型不如以前走俏等，但由于刚性需求的存在，所以还是有一定销量，黄金周楼市给人的总体感觉是“不温不火、有哭有笑”。

无法贷款，全款不值

外地客迟迟不出手

10月3日，在南宁市西乡塘区某楼盘，一直想为儿子在高校附近买一套房的覃先生犹豫不决。他家在防城港，今年儿子来南宁的大学读书，为方便照顾儿子，想在学校附近买一套房子。等儿子毕业后也可拿来出租，所以自用、投资两不误。

儿子刚一接到录取通知书，覃先生就在南宁西乡塘区相中了两个楼盘，本来准备在国庆期间趁开发商搞优惠时出手，没想到节前新政出台，他恰好在新政针对的范围，即他不在南宁市工作，无法提供南宁本市的纳税证明或交纳社会保险的证明，而他又不想一次性全额付款，所以买房的事只得暂时搁浅。

近年来，外地投资客一直是支撑南宁楼市火爆的主要力量之一。据业内人士估计，这部分购房者占总成交数的3成甚至4成，其中像覃先生这样的南宁周边市县的购房者又占了大多数。

宝资嘉总经理陈伟认为，新政的出台让相当一部分外地投资客感到为难，他们担心办不了按揭。即使他们有能力一次性付全款，也没有必要这么做，因为按目前形势，房价不可能在短期内暴涨，而房子却要两三年才能交付，那么多的现金压在房子里，细细算一下账，不太值得。

事实上，近年来一般的外地投资客很少有一次性付全款的，除非外省来的“炒房团”。也有极个别全额付款的购房者，他们买的是名校附近的楼盘，主要是为了小孩读书。陈伟说：“可以肯定，新政的出台加重了外地投资者的观望情绪。”

自住难用，出租难赚

单间配套难吃香

10月1日，在南宁中心城区某楼盘，准备买婚房的刘女士与男朋友正在详细咨询置业顾问。由于手里现金有限，又考虑到以后小孩上学方便，刘女士把面积要求放低，打算买一套小户型。但到现场看了户型之后，她与男朋友最终还是放弃了这个想法。

这是一个单间配套的小户型，小厕所、小阳台、小厨房。身材高大的男朋友往卫生间一站，基本“挤满了”；厨房只能供一个人在里面转身；阳台放了洗衣机之后，基本上没有空间。没有客厅，一开门床、梳妆台、书桌尽收眼底。刘女士说：“如果带个小孩，就更拥挤了。”

男朋友则看得更远：“更要命的是，这样的小户型也算是一套房，一旦买了它，它就是你购房史上的首套房，如果以后想改善住房条件购第二套房，按现行的政策就必须付5成首付，确实划不来。不如现在租房住，等攒够了钱再买一套90平方米左右的房子。”

陈伟认为，单间配套的小户型在前两年很热销，因总价较低而受到青年人和投资客的青睐。但前两年买下来的小户型目前大多已入住，部分投资客认为它确实不太好使：想将就点住小房子的，一般是经济能力较差的群体，他们支付不了太高的租金，租不出好价钱；经济条件好一些的，又不愿住得那么拥挤。小户型如今进入两难的境地，特别是按套数来决定按揭贷款的新政出台，使得小户型基本上卖不动。

政策频出，房价难降

“刚需”心急等不了

陆先生前两年从县城来南宁工作，一家三口都是租房子住，突然提高的一成贷款额度，使他的首付支出多了4万多元，几乎让他放弃购房。后来父母将自己的养老钱拿了出来，才解了陆先生的燃眉之急。

帮儿子购置婚房的谭先生也松了一口气，因为他如期交清了50%的第二套房首付。他们几乎走遍了南宁市的所有楼盘，青秀区的太贵，江南区的偏远，好不容易等到西乡塘区某交通方便的楼盘开张，正准备在国庆期间购买。谁知政策突然调高了贷款比例，一度让谭先生心焦，最后不得已向家里人求助，好在家里兄弟姐妹多，大家各出几万元，才将两成的首付差额凑足了。

据一楼盘的销售经理赵女士介绍，新政出来后对楼市有一定的影响，投资客减少了，但刚性需求仍旧有一定的量，并且大多数是首套购房，这其中又以婚房为主，还有部分是购买第二套改善性住房，因此国庆期间的销量仍然不错。国庆长假头两天，有购房者提出能否延期或分期支付首付，置业顾问都会委婉拒绝，购房者只好自己想办法。

一位业内人士称，事实上，近来国家对楼市的调控已有好几次，但每次过后房价并没下降多少，有些区域甚至还会出现报复性的反弹，这种状况使得部分没有及时出手的购房者多少有些后悔。所以今年国庆期间，遇到中意的楼盘，开发商如果还有一些优惠的话，这部分“刚需”都会及时签单。

有的“售罄”，有的冷清

销量其实差不多

记者了解到，在国庆期间，有的楼盘在开盘当天人山人海，成交量很高，也有楼盘冷冷清清少人过问。记者综合采访得出的结论是，南宁楼市在国庆期间的成交总体表现为不温不火。因为在售楼现场不管是人多还是人少，不过是营销模式不同而出现的不同现象。

目前南宁在售的楼盘基本上有两种迥然不同的销售模式：一种是特意选在国庆期间开盘，在这种模式下，客源经过了两三个月甚至更长时间的积蓄，就像筑坝拦水，一旦开闸，水流奔涌直下，给人的感觉很热闹。如位于邕江旁边的西乡塘区某楼盘，国庆当天推出的上百套房售罄，很多购房者带着遗憾离去。但这个楼盘早在几个月前，就在附近公路沿线挂出了大量广告。

另一种是“天天都是开盘日”，顾客随时都可以看房、选房、签单，是“细水长流”型的，虽然没有“开盘”当天的井喷场面，但给了购房者从容选择的机会。记者走访了几个此类楼盘，售楼部现场的人并不多，甚至显得有些冷清。如兴宁区某楼盘以大户型为主，房价总额接近100万元，所以卖得比较慢，但国庆期间每天都有成交，到7日上午已成交了30多套。如果算上两三个月的时间，与一次性开盘的成交量也差不多。

有的开发商还在“细水长流”模式下推“购楼优惠”，即在国庆期间购房的，将获得一定优惠，其实也是一种变相的“筑坝拦水”，一些知道了消息的购房者，专门等到国庆期间再下单，从而造成热闹的景象。江南某楼盘销售经理告诉记者，经过两年的开发，这里已是比较成熟的社区，前来下单的购房者比较多，国庆期间每天都有二三十套的成交量，“出乎意料之外”。但记者了解到，该楼盘其实推出了非常诱人的返利活动。

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楼市新政核心内容：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。