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22 2016.7

经适房取消系传言 “三房”并轨政策或年底出台

信息来源:金源集团

摘要:“经济适用房、公租房、廉租房并轨政策目前正在研究制定中,年底前,住房和城乡建设部(以下称‘住建部’)会出台相关文件。”11月5日,从住建部住房保障司独家获悉。“目前条件下,经济适用房不可能取消,外界传言经适房取消系误解。当下部分城市取消经适房只是各地做的一个探索…

     “经济适用房、公租房、廉租房并轨政策目前正在研究制定中,年底前,住房和城乡建设部(以下称‘住建部’)会出台相关文件。”11月5日,从住建部住房保障司独家获悉。“目前条件下,经济适用房不可能取消,外界传言经适房取消系误解。当下部分城市取消经适房只是各地做的一个探索,并非是住建部搞的试点。‘三房’并轨的政策还没出台,哪可能有试点?”住建部住房保障司一位不愿具名的人士说。

  据了解,从2011年开始,铜陵、郑州、烟台等多地已开始探索保障房并轨政策,将经适房、公租房、廉租房统一为公共租赁房或者统称为保障房,统一出租给需要保障的人群,同时分别给予不同人群分档补贴。

  “住建部的总思路不会取消经适房,租赁性和产权性的保障房都会有,只是会明确政府在其中的责任,会制定相应的准入和退出机制,取消产权性保障房的一部分福利性质。”上述住建部住房保障司人士告诉记者,住房保障是大保障,根据每个人的承受能力不同,形式也应多种多样,若纯粹是租赁住房的话,中央财政也拿不出那么多资金,后续的资金回笼也是一个大问题。

  一位不愿具名的业内人士认为,个别地方退出经适房,部分原因是经适房存在一定的寻租空间,但更主要的原因是公租房和廉租房是中央财政出钱,而经适房中央财政没有补贴,都由地方财政出资,所以地方的兴趣并不大。

  不过,“三房”并轨即便成行,也将面临一系列问题,如混合轮候如何确保最需要保障的人群优先获得保障?另外,目前不同政策的保障房资金来源渠道不一,如何保证各部委及中央和地方政府互相协调,也是面临的一大难点。

  经适房的前世今生

  在我国,经济适用房已存在多年,但每个时期对其定义各不相同。1997年、1998年房改时期,国家停止了福利分房,当时为了解决商品房价格和工薪阶层收入差距较大的问题,1998年推出了经济适用房。当时这类房子谁都可以买,基本按照成本价上市,全部产权归个人,而且套型面积也比较大。

  最初的经适房是可租可卖的,亚洲金融危机之后,考虑到出租回笼资金慢,为了缓解财政压力,国家把经适房的产权全部卖给了个人。“因为当时对保障人群不设限,也曾出现过类似经适房里开豪车的现象。但随着房价的高涨,政策也出现了调整,经适房逐步成为了保障房中的种类之一。之后,资质审查日益严格,套型面积也有了相应限制,销售对象也变成了共有产权。”了解经适房相关情况的中国房地产研究会副会长童悦仲介绍说。

  “经济适用房的发展非常复杂,2004年之前基本是以经济适用房为主的供应体系,没有购买限制;2004年之后,经济适用房成为保障房的一个种类,历史含义、定位和保障对象都不一样了。”上述住建部住房保障司人士表示,对待经济适用房要一分为二来看。制度设计本身很好,是政府、企业、个人共同出资解决住房保障问题。只是这几年因房价涨得过快,其中出现了牟利空间和财富集聚效应。

  索取消经济适用房的同时,也有城市仍把经济适用房作为保障房的一个类别,比如,上海曾取消经适房十年,后又恢复了。

  “住建部并没有统一的制度规定经济适用房各地必须要做,各地可以根据地方实际情况来做经济适用房、公租房、廉租房、限价房等各类保障房。”上述住建部住房保障司人士说。

  与公租房、廉租房不同,经适房保障对象是部分中低收入家庭。就目前而言,其存在仍具有一定的合理性。日前,习近平总书记在中共中央政治局第十次集体学习时强调,在推进住房保障工作中,要注意尽力而为和量力而行相结合。这其中,或许亦考虑到了经适房在目前阶段的现实可行性。

  “三房”并轨探索中

  未来可见的是经济适用房并不会“一刀切”取消,租赁性和产权性的保障房将并存,由经济适用房、廉租房、公租房并轨将完善未来的保障房供应和保障制度。今年5月份,国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确要求,健全保障性住房分配制度,有序推进公租房、廉租房并轨。

  关于为何要推出“三房”并轨,童悦仲表示,“并轨制度的提出是考虑到各类保障房类别太多,管理起来不方便。”

  公租房、廉租房并轨,目前各地已有不少探索。安徽省铜陵市作为全国较早探索保障房并轨的城市之一,2011年9月出台了《铜陵市保障性住房建设管理办法》,探索出了“并轨运行,租补分离,分档补贴,先租后售,共有产权”的住房保障制度架构,其经验曾得到住建部的赞许。据了解,目前安徽省正在学习推广此做法。

  11月6日,铜陵市住房和城乡建设委员会副主任王文善透露,铜陵统一保障房房源统称为公共租赁房,产权归政府,只出租,不出售。“统一按照市场价对保障群体出租,政府会根据不同的保障群体给予分档补贴。这些公共租赁住房5年内不允许转让出售。5年后,租户可以优先购买公共租赁房,但按照市场评估价值卖,增值部分由政府收回。”

  “并轨后,经适房、公租房、廉租房可能都按照统一标准来建,在建设中不再分类,保障人群上明确为中低收入家庭,政府则对租房人群根据实际情况分档次给予不同的补贴。”一位了解并轨制度情况的内部人士告诉记者。

  “未来经适房的推进方向是政府和个人共有产权,若出售,资产性收益部分由政府收回。”在业内人士看来,公租房、廉租房没有可持续性,谁会干呢?政府要明确在其中的责任,若所有的建设维护费用都由政府来承担,财政负担会很重,后续的维护养护费用也很高。

  “目前来看,‘三房’并轨的难点在于,如何确保保障到最需要保障的人群。以前是经适房、公租房、廉租房分类轮候,但是并轨后都在一起排队摇号的话,最低收入家庭能否优先享受到保障是个问题。”上述住建部住房保障司人士说。

  “原来的廉租房是由发改委作为投资补助下发的,公租房则是财政部作为转移支付来做。并轨后,资金层面将涉及部委间协调问题。”一位住建部内部人士坦言,并轨协调工作也是目前一大难题。

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