摘要：2011年3月1日，限购令落地南宁，被称为“南宁版限购令”。“南宁版限购令”出台，犹如一剂猛药，改变了人们买房的习惯，也改变了楼市的预期，同时也使得“噌噌”往上涨的房价放缓了脚步。如今，“南宁版限购令”即将迎来它两周岁的生日，人们对这一纸限令已经产生了“抗药性”…
比数据：房价平稳小幅上涨
“限购令”被业界认为是房地产史上最严厉的调控政策，但自从实施以来到底对南宁的房价产生了哪些影响呢？
中国指数研究院的百城价格指数显示，2011年3月、2012年3月以及最新公布的2013年1月南宁样本平均房价，分别为6222元/㎡、6129元//㎡和6828元/㎡，南宁房价总体上保持比较平稳的态势。
2月25日，记者从克而瑞广西机构提供的1份2011年和2012年南宁平均房价统计分析表看到，从2011年3月南宁开始实施限购政策到2012年3月的一年中，南宁房价成交均价最低为2011年3月份的5956元/㎡，而成交均价最高的月份为2012年2月的8269元/㎡。而从2011年3月份实施限购以来，南宁房价在2011年6月、2011年9月、2011年11月和2012年3月、2012年4月、2012年6月、2012年9月和2012年11月出现环比下跌，分别为3.02%、2.92%、7.83%、6.25%、11.12%、3.06%、0.08%、3.56%，其余月份环比都呈上涨态势，环比上涨最高值为2012年2月的19.48%，成交均价达到了8269元/㎡。
从这份数据表可以看出，2012年同比2011年，每个月份成交均价均呈现上涨态势，但基本上都保持一种稳中有升的趋势。2011年成交均价维持在6800元/㎡左右的水平，而2012年则维持在7200元/㎡左右。
从两份数据来看，似乎也相互印证了南宁限购两年以来，房价上涨的速度得到了限制，在平稳中小幅上涨的趋势。
看楼盘：售价没有太大的变化
对于南宁楼市来说，标杆楼盘的价格一直都起到一个风向标的作用。我们倒也可以从南宁的一些标杆楼盘来看看限购这两年来，南宁的房价到底经历了一个怎样的变化。
就拿荣和大地来说，2011年限购时，荣和大地在售一期均价为10000元/㎡，而一年后开盘的均价为9400元/㎡，而如今在售的三期均价为9500元/㎡；而荣和集团旗下开发的另外一个项目荣和山水绿城也是类似的情况，限购时均价为6500元/㎡，一年后还是这个价格，目前在售的均价则上涨100元/㎡了。同样，汇东郦城在限购时均价7500元/㎡，一年后均价为7260元/㎡，目前在售均价则为7560元/㎡。一些在限购之后上市的楼盘，价格上也变化不大。保利童心缘2011年6月份面市，均价就在9300元/㎡，而目前均价也只是在9400元/㎡。
一些刚需楼盘，即使价格没有优惠，人气依然旺盛，像瀚林山水源、云星钱隆江南、荣和山水绿城一直受购房者追捧。而高端楼盘则通过改变营销策略来应对，比如在付款方式方面的调整。当然，也有开发商为了促销走量而进行较大幅度的降价，例如汇东郦城就曾打出了5800元/㎡的诱人价格进行促销。但记者查阅相关资料发现，大多数楼盘特别是品牌房企所开发的楼盘，房价并没有出现大涨大跌的情况。
谈感受：表面持平实际在涨
“限购令执行两年来已经带来了效果，房价已经有所松动。但是我觉得一些品质比较好的楼盘价格也跌不到哪里去。”这是限购两年来给购房者宋珊珊带来的感受。宋珊珊的感受也代表了不少购房者的心声。
近日，搜房南宁做了一份“南宁限购两周年特别调查”，调查数据显示有47.73%的接受调查者认为南宁在限购两周年后房价上涨的趋势有所放缓。网友的主观感受和公布的数据相吻合。
确实，影响实际房价的因素很多。虽然这两年来南宁房价看起来变化不大，但是受整体的经济形势和通货膨胀的影响，货币的购买力有所下降，从这方面来说房价也相当于是上涨的。而另一方面，2011年银行执行上浮1.1倍的利率政策，楼盘降价的幅度相对于利率的提高，购房的成本不降反升。限购后虽然房贷利率进行几次下调，但是到了2012年下半年，南宁楼市出现了回暖迹象，房价又开始上涨。
此外，购房者另外一个大感受就是各个板块房价分化明显。2011年，青秀区房价下降并不多，而到了2012年则又开始上涨。同样，像兴宁区和西乡塘区等老城区，房价也以上涨为主。
延伸阅读
新“国五条”对高价楼盘极具杀伤力
2月20日，国务院常务会议出台了房地产调控的“国五条”，对房地产调控进行了一次升级。不少人认为“国五条”是老调重弹，但也有业内人士认为“国五条”暗里藏刀，尤其是对定价较高的楼盘极具杀伤力。
据了解，此次调控包括“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机投资性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”、“加强市场监管”。而目前，国内大多数城市出现了房价和土地成交价格双双上涨的局面，这也是“国五条”出台的主要原因，目的就是为了抑制房价。
看起来“国五条”是老调重弹，但不少开发商也有所担心。广西海华置业有限公司副总经理徐剑枫说，“国五条”出台后，他一直在琢磨这个事情。他认为“国五条”暗里藏刀，对高价楼盘会产生比较大的影响。“‘国五条’要求地方政府完善稳定房价工作责任制，为了达到这一目的，政府肯定会采取相应的措施来限制高价楼盘。”徐剑枫说，虽然海华国际公馆不属于投机或者投资性楼盘，但相对高端，所以估计销售影响也较大。
而南宁世纪新光有限公司营销部负责人梁光也有相同的忧虑，他认为“国五条”在影响高价楼盘的销售的同时，还有可能出台后续的政策来抑制房价，比如对房地产销售专有资金进行严控等。
但是，桂嘉汇集团销售经理薛戈则认为，“国五条”，体现了政府继续巩固房地产市场调控成果的决心。未来南宁的住房限购令将继续实行，房地产市场还将保持一个平稳的发展，房价不会出现大涨或者大跌。南宁市场的刚需盘的走量应该会不错，整体的成交量应该会呈现一个稳中有升的局面。
不过，记者在调查中发现，本次“国五条”的出台，在购房者中并没有出现太大的影响，而其后续影响则有待楼市验证。
记者快评
房价，在限购中回归理性
一切历史都是当代史。楼市更是如此。
南宁版“国八条”、南宁限购细则、全面限制购买第三套房…对于2011年3月1日“横空出世”的这一系列楼市限购政策，两年后的今天，很多人或许已经对此习以为常。
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，江湖人称“新国八条”。而这条“史上最严厉政策”风在一个多月后，刮到了南宁。
2011年3月1日，南宁市人民政府办公厅发布文件，宣告南宁版“限购令”正式落地，在这条通知中，限购令的时间有明确的限制，即自2011年3月1日起至2012年2月29日止施行。“限购令”横空出世，从此一直高悬南宁楼市不放松。就是这样一条政府调控，宣告南宁楼市从此宣告进入“限购时代”。
如今，蓦然回首，南宁楼市已经在限购令中前行两年。2013年3月1日，南宁楼市限购两周年。站在两周年的节点回望楼市，我们不禁要问：这两年来，限购令给南宁房地产市场、开发商和购房者，带来了什么？
在限购前，曾有媒体报道，购房者怕房价继续上涨提着大量现金连夜排队买房，也有因为房价大量缩水而发生打砸售楼部的事件。这都是房价大涨大跌引起的非理性行为。
不可否认，限购在一定程度有效地抑制投资和投机性需求，使得房价上涨的速度放缓了脚步，也迫使南宁楼市进行了结构性的调整，应该说这是限购带来的变化。但有人认为限购在一定程度上误伤了改善性需求，希望早日取消限购。当然，也有人对南宁这两年的楼市调控效果不买账。据南宁一网站调查显示，超过一半的南宁网友认为限购效果不大，究其原因，可能是他们对“房价暴跌”的期望化成了泡影。毕竟，限购的初衷，并不是要打压房价，限购令限的是投资，其真正的目的是引导购房者在合理的房价水平应时入市。
上述网站针对限购两周年所做的一项调查显示，45.65%的网友表示限购令对他们购房产生的影响不大。为何？因为限购的两年来，刚需一直都是支撑南宁楼市的主力军，限制的并不是刚需人群。限购伊始楼市的低迷，刚需购房者开始和开发商进行了博弈，而在这一轮的拉锯战中，恰好又给开发商积累了一群刚需人群。而随着开发商去库存化的压力下，营销手段也是五花八门，房价也开始回归到一个合理的状态，这就刺激了刚需人群入市的积极性。而在这一轮又一轮的博弈中，南宁楼市回归了理性，商品住房成交均价涨幅回落，购房者需求也从狂热转为观望，再转为按需出手。两年的限购，使得购房者心智更加成熟，而刚需购房者也更能冷静地看待房价的涨跌，适时出手。
“南宁版限购令”何时取消依然没有“限”期，但从一开始限购令就没有限制刚性需求，即使是刚出台的“国五条”也只是重申了“坚决抑制投机投资性购房”，刚需购房并不在此列，而且还要求“增加普通商品住房及用地供应”，这从另外一方面来看可以看做是保障刚需的住房需求。
我们且不管“国五条”之后是否有新的调控政策出台，也不管“南宁版限购令”何时取消。但回首南宁楼市在限购令下前行的两年中，有过低迷也有过回暖，有过挣扎也有过妥协，但始终向前。尽管南宁房价在限购的两年中并未下跌，但不可否认的是，在过去的两年里，南宁商品住房成交均价涨幅回落，南宁楼市也已经适应了在严厉的限购调控下稳步前行，越走越远。
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