背景

已购公有住房上市交易，必须强制性补购“公摊面积”；公房出售后，不得再购买、租用公有住房，以及参加单位全额集资建房……南宁市公房上市交易将实行“新版”政策。3月27日，记者从南宁市政府获悉，新修订的《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》（以下简称《办法》）近日新鲜“出炉”，自今年5月1日起正式施行。围绕卖房人和买房人利益的几大焦点问题，记者就这一政策出台始末采访了南宁市法制办相关负责人。

《办法》中所称已购公有住房，是指按照住房制度改革政策，以成本价或者经济适用住房指导价格，购买的单位公有住房、直管公房以及单位全额集资建设的住房。

关键词：公摊面积

出售公房须强制补购“公摊”

在南宁市一家事业单位就职的周先生，10年前就买下了单位的一套60多平方米房改房。最近周先生老想着把这套房子卖掉再置换一套大一点的，原因是在老家的父母要过来安度晚年。周先生翻开家里的房产证，并没看到包括有“公摊面积”这一项，原来当年买房时单位没有出售“公摊”。5月1日《办法》实施后，如果周先生想要出售这套房子，必须去补购公摊面积后才能上市交易。

“公房一旦上市交易，就跟商品房的‘身份’差不多了。商品房必须明晰产权，公房也一样。”南宁市法制办副主任侯康顺介绍说，如果不强制购买公摊面积的话，今后公房在后续的维修、更新、改造过程中会产生很多的管理上的“尴尬”。

“新版”政策中明确规定，上市出售尚未购买分摊的共用部分建筑面积的已购公有住房的，应当补充购买分摊的共用部分建筑面积。补充购买分摊的共用部分建筑面积的价格，按照上市出售已购公有住房当年市政府批准的出售公有住房的价格确定。

然而，对于《办法》实施之前就已上市出售，但是尚未购买分摊的共用部分建筑面积的已购公有住房，买受人将该房屋再次上市出售时，应当按照再次出售当年的出售公有住房超标面积的市场价格，补充购买该房屋所分摊的共用部分建筑面积。

《办法》规定购买分摊的共用部分建筑面积后，房屋所有权人应当向房屋登记机构申请房屋所有权变更登记。出售共用部分建筑面积的价款，转入原产权单位的售房款专户。原产权单位撤销的，共用部分建筑面积价款转入接收单位的售房款专户。

关键词：土地出让金

“转手”公房现任房主要补交土地出让金

除了“公摊”面积，对于卖房人来说，在房子出售前值得关注的还有：你的房子有无交纳过土地出让金？如果没有，那得向国土资源部门补交这笔费用，领取土地权利证书后方可出手交易。

对此，家住东葛路的黄小姐告诉记者，她的情况有点儿特殊。就在今年年初，黄小姐在南宁市某单位宿舍买下朋友“转手”的一套房改房，这套房子未办理过土地使用权出让手续，不过已经取得《房屋所有权证》。鉴于这样的情况，黄小姐的这套房子如果要再次上市出售的话，补交土地出让金这笔费用应该去找原来房子的卖主还是由她自己来“埋单”？

记者了解到，出现这种情况，还得将“账”算在2000-2009年这段“特殊的历史时期”。原来，这期间南宁市的已购公房二手市场交易情况颇为冷清，为了让市场活跃起来，政府部门当时曾实行了较为“宽松”的政策：只要能提供房产证，就能进行已购公房交易。也就是说，当时暂不执行收取“土地出让金”制度。直到2009年4月份，南宁市政府印发《南宁市已购公有住房上市交易若干规定》，要求对“房改房”交易补办土地出让金后才能交易。

像黄小姐这样的情况，即将实施的“新版”政策规定，实施之前已经上市出售，但尚未办理土地使用权出让手续的已购公有住房，买受人将该房屋再次上市出售时，应当按照前款规定补办土地使用权出让手续。也就是说，补交土地出让金由黄小姐来“埋单”。

关键词：打击投机

出售后不再享受“公房福利”

近年来，随着房价的“高歌猛进”，一些曾经低价购买公有住房的业主，开始利用国家给予职工的这项住房福利牟取利益，有的甚至卖出比原价高出好几倍的房价。为了打击投机者，遏制这种风气，“新版”政策中明确规定：已购公有住房上市出售后，原房屋所有权人不得再购买、租用公有住房，不得参加单位全额集资建房。

侯康顺说，按照新的规定，个人将已购公有住房上市出售后，又购买、租用公有住房或者参加单位全额集资建房的，南宁市住房保障和房产管理部门将责令其退回所购买、租用的公有住房和参加单位全额集资建房取得的房屋。对于隐瞒真实情况，提供虚假证明材料购买、租用公有住房的，可以并处5000元以上1万元以下罚款；隐瞒真实情况，提供虚假证明材料参加单位全额集资建房的，可以并处1万元以上3 万元以下罚款。

不过，《办法》也从人性化的角度出发，对于出售公房者，只要是符合廉租住房申请条件的，并没有作出相关限制。

关键词：禁售行为

八种情形不得上市交易

为规范已购公有住房上市出售活动，使这些规定更具有操作性，《办法》中规定，属于下列八种情形的已购公有住房不得上市出售：

（一）政府决定征收并予以公告的；

（二）产权共有但未经共有人同意的；

（三）已设定抵押但未经抵押权人同意的；

（四）未缴纳土地出让金或者相当于土地出让金价款的；

（五）未购买分摊的共用部分建筑面积的；

（六）按照住房制度改革政策的规定只购买部分产权的；

（七）违反住房制度改革政策规定，尚未作纠正处理的；

（八）依据有关规定暂不宜上市出售的。

温馨提醒：根据新修订的《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》需上市出售已购公有住房的，应当向南宁市住房制度改革管理机构申请。申请时应当提交已购公有住房上市出售申请书、申请人身份证明、房屋权属证书、土地权利证书、购买分摊的共用部分建筑面积凭证等材料。

申请材料齐全的，住房制度改革管理机构应当自受理之日起15个工作日内出具是否批准出售的审核意见。

已购公有住房出售申请经住房制度改革管理机构批准后，房屋买卖双方当事人应当向房屋登记机构申请房屋所有权转移登记。申请房屋所有权转移登记除根据房屋登记的有关要求提交相关材料外，还应当提交住房制度改革管理机构批准出售已购公有住房的意见书、土地权利证书、已补交土地使用权出让金凭证等材料。