《南宁市居住区配套设施建设管理条例（征求意见稿）》（简称《意见稿》）出台后，南宁市法制办曾走进社区征求意见（本报11月11日6版曾作报道）。11月17日，南宁市法制办就《意见稿》召开专家讨论会，来自政府部门、房地产开发企业、物业管理企业等20余名专业代表，围绕大家关注的居住区配套设施该怎么配建、如何移交、如何监管等问题展开了激烈讨论。

一期建设配套应交付哪些设施？

【看点】对于买房者来说，希望新房入住后住得舒适、方便，通水、通电、通气，解决孩子上学、看病等生活问题；而对于房地产开发商来说，一期配套资金投入越少越好，因为这样可以减少资金等方面压力。小区的设施配套建设究竟该如何规划、第一期应交付哪些设施？

《意见稿》指出，居住区配套设施要同步交付使用。大型居住区分期建设的，应配套的物业管理、教育、医疗卫生以及按规定配套的消防水池、高位消防水箱、污水治理等设施，应安排在第一期建设并同步交付使用。

【代表声音】讨论会上，这一话题成为关注焦点。“除了水和电、通讯外，消防设备应放在一期同步交付，否则会存在安全隐患。”来自消防部门的一位代表这样认为。

对于分期建设的楼盘，有不少代表认为，相比之下，医疗、教育还不是占非常重要的位置，一期交付首先应考虑的是业主的生活保障。要考虑停电的情况下，电梯的使用、安防设施运作、水泵房的用电等。而今一些小区，业主入住一两年，连基本的用水用电都难以保障，停电了甚至要从20多层高楼下电梯。一些消防设施在紧急情况下都没办法启用，消防栓里连水都没有。

配套设施设备的建设，不仅困扰业主，同样也让开发商“头疼”。一位房地产开发商企业代表的看法，也引起了大家的思考。他说，在南宁市，一期建设移交用房的入住率不高。在这样的情况下，如果配套建设的幼儿园、医疗和居委会用房验收完移交出去，因为没有人气，这些配套设施也许在几年内都难以启用。可是等三五年后居住区有了人气，这些配套设施启用的话，连质保期都过了，这时如果出现外墙渗水等房屋质量问题又该如何解决？是否还需要开发商去埋单？

配套设施产权归谁？

【看点】居住区配套设施及设备建好后，道路、供电、供水、供气、路灯以及学校、幼儿园、居委会用房、会所、社区医疗用房等，这些配套设施又该移交给谁？怎样移交？产权应归业主还是其他人？

《意见稿》规定，建设单位应当在工程竣工验收合格后3个月内完成配套设施移交手续，接收单位应当及时接受配套设施。比如，教育设施（幼儿园除外）应当移交给项目所在城区教育主管部门，医疗卫生设施应当移交给市卫生行政主管部门……物业管理用房、公共厕所应当移交给小区物业部门。  

【代表声音】小区的配套设施与业主的居住、生活息息相关。与会代表认为，配套设施产权归属、移交接受部门具体落实等问题，必须在条例中界定清楚。

“这些配套设施产权不明晰，使用和管理起来都会很麻烦。”物业管理企业的一名代表透露，自己所管理的小区，市政道路是由开发商建的，但由于没有按照标准建设，所以至今路政部门不答应接管。开发商只顾卖了房子就走人，这些年来路灯没人管理，灯坏了都没人理。因为小区路灯的电费都由业主来共同承担，为了省钱，只要不是重大节日，平时路灯都不会亮。

房地产企业一位代表说，几年前，他们准备将小区的居委会用房移交出去，可是不知道交给谁。对于产权问题，他们也去咨询过房产部门，可还是没有答案。“直到现在还在手上呢，不懂怎么办。”他认为，条例出来后，希望能够解决这些问题，产权归谁、管理归谁都应该明确。

对于配套设施移交，《意见稿》中牵扯到一个问题，配套设施建设未经验收合格的，居住区项目不得交付使用。对此，有代表提出疑问，因为居住区的配套设施建设，除了开发商建设一部分外，还有一部分是由政府和相关部门来投资建设的，如果不是开发商的原因，另一部分建设范围的配套设施未能完成移交的话，违约金罚款却摊到开发商身上，这样不合理，也有失公平。

有代表认为，配套设施的管理，应该要有一个部门牵头，避免造成多头管理和管理出现真空，这样也方便配套设施建好后管理上的监管。

保证金如何保证配套设施兑现？

【看点】花了几十万、甚至上百万买的房子，入住后出行难、上学难、就医难、停车难、绿化少……开发商之前承诺，不是“姗姗来迟”就是“半路流产”。

《意见稿》中，将“保证金制度”作为保障买房人利益的法宝。可是开发商们却认为，这给他们造成很大的资金压力，更希望通过其他协议等方式解决。

【代表声音】“开发商若开发到一半走人了怎么办？只有实施保证金制度，解决小区配套设施问题才有保障。” 讨论会上，建设部门的一位代表这样表示。他说，根据这几年的经验和教训，要保证小区配套设施兑现，就必须实行保证金制度，这样，即使开发商出现资金短缺无力进行配套设施建设，或者出现违约拖延配套设施时，小区居民都不用发愁。

有代表提出，保证金由谁来收、怎么收、收多少、怎么退还……这些问题在《意见稿》中都没有明确，应该进一步细化。对于保证金的缴纳比例，是否有一个测评出来的科学依据？要保证这笔钱能起到真正“保命”的作用，而不能只是一个口号。

若实行保证金制度，毕竟会占用开发商不少资金。为此，有开发商代表提出，房地产开发前期收取的费用越来越多，如果再增加保证金这笔垫付压力的话，开发商开工的压力非常大。他建议，解决这一问题，可以借鉴外省的经验实行相关合同制度代替缴纳保证金。比如，建设主管部门与开发商签订相关的合同，待开发商按要求完成配套设施建设后，为他们开相关的证明，凭证明开展后续工作，这样尽量减少开发商第一期的建设成本压力。